マンション購入のポイント：予算と住宅ローン
こんにちは。すえぞうです。
先日、散々迷い検討を重ねた結果、マンションを購入しました。
そこで今回は、マンションを検討する中で収集した情報、知識を共有したいと思います。
マンション購入の流れ
まずはマンション購入の流れを簡単に整理したいと思います。
マンション購入の流れは以下の通りです。
１）予算、返済額の目安を決定
２）購入エリアの検討
３）検討候補のマンション（新築、中古）を検討、ピックアップ
４）現地視察
５）モデルルーム/室内見学
６）ローン仮審査
７）ローン本審査
８）内覧
９）本契約、ローン実行及び鍵の引き渡し
１０）入居
上記流れのうち、６）～１０）は内覧と事務手続き的なものですので、実質的に検討すべきは１）～５）となります。
全てをここで記載すると長くなってしまいますので、取り急ぎ今回は上記のうち「１）予算・返済額の目安」を決定する際のポイントについて触れたいと思います。
予算・返済額の目安
住宅ローンの月々の返済額は金利とボーナス返済額によって変動します。
現在は金利が非常に低い経済環境ですので、以前と比べ返済額を抑えることが可能となっています。
一方で経済環境が改善してきているため、金利水準も徐々に上昇してきています。
個人的には日本の金融緩和も来年あたりには和らぐ（マイナス金利政策転換に向かう）可能性があると管理人は考えており、これがマンション購入に踏み切った理由でもあります・・・
と、まあ前置きはこのくらいにして、マンション購入時の予算の話ですね。
マンション購入時の予算は頭金と月々のローン返済額によって決まるといっていいと思います。
自分の年収でどのくらいの金額までなら無理なくローンを組めるかは、今現在賃貸物件にお住まいの方であれば、支払っている月々の賃料を目安に検討されるとよいかと思います。
ご参考までに、住宅ローンの借入金額、変動・固定ローン別の月々の返済額を簡便的に下記に纏めてみました。
住宅ローン返済額の目安
上表の返済額は注記の通り修繕積立金、管理費を含んでいません。ですので、実際の月々の支払額はこれに数万円（物件毎に異なります）上乗せされた金額となるかと思います。当然、長く住めば住むほど、修繕積立金は増加します。
また、変動金利100％で住宅ローンを組んだ場合は、金利が低い分、当初の返済額は抑えられますが、今後景気が回復し金融緩和策が引き締め方向に転じた場合は、利息負担が増え返済額が大幅に増加する可能性もありますので注意が必要です。
上記変動及び固定金利は現在最も金利が低いと思われるネット銀行の35年ローンの数値を元としていますが、純粋な借入金額に対する返済額ですので、マンションの購入予算としては、「月々の返済で許容できる借入額＋頭金」と考えてよいかと思います。
因みに、新築マンションの場合は、この額に登記費用等の諸手数料2－3百万円、中古マンションはさらに仲介業者への手数料が３％程度乗ってくるので注意が必要です。
ですので、実際に発生する負担額は、
１）新築マンションの予算＝借入額＋頭金＋諸手数料数百万
２）中古マンションの予算＝借入額＋頭金＋諸手数料数百万円＋購入価格＊３％程度
と考えたほうがよいでしょう。